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2020-02-27 21:09:06

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  典型项目一:亚新·海棠公馆▲售楼处/沙盘/区位/会所实景图地理位置:滨河国际新城,经南九路与经开十八大街交汇处交通:距新郑国际机场驾车25min;距郑州东站驾车15min物业类型:洋房、高层建筑面积:13.8万平方米,住宅8.6万平方米总户数:530户装修:洋房毛坯,高层精装(对外无精装标准报价)开盘时间:2018年7月14日主力户型:高层140平米三室两厅两卫,高层160平米四室两厅三卫,洋房180平米四室两厅三卫,洋房200平米五室两厅三卫,洋房顶楼复式250-270平米上次开盘售价:高层均价2.2万元/平米(含精装),洋房均价2.7万元/平米,一层略贵,3.6万元-3.7万元/平米,顶楼复式均价3.1万元/平米项目点评:项目开盘节奏为2018年7月首开,1号楼,9号楼,1号楼当前去化90%近尾盘,9号楼洋房去化速度稍慢,在30%左右,3号楼刚开,后期去化压力较大,主要源于项目周边有7家开发商,含电建,金地,中海,绿地,融侨,亚新,海马等,总体量过百万方,今年以内能拿预售证约50多万方,同质化竞争严重,加之周边项目售价1.7万元/平米,海棠公馆售价2.2万元/平米,4000-5000元/平米差价还是为后期造成了不小的去化压力。项目客群以东部高铁片区外溢客户和南部航空港客户为主,航空港客户占比约25%,北部诸如惠济区的客户基本没有,主要地域性相对明显。典型项目二:正商·善水上境▲区位/沙盘/售楼处实景图地理位置:郑东新区平安大道与东风南路交会处向东1000米路南交通:北侧为平安大道,向东600米为东三环,向南可直接上陇海路高架物业类型:高层,花园洋房建筑面积:305154平方米总户数:904户车位配比:1:2容积率:2.49绿化率:35%装修:高层精装(装修标准7500元/平米),洋房毛坯开盘时间:2016年11月主力户型:高层4室2厅3卫(建面180.78平米),洋房4室2厅3卫(建面200平米)售价:高层32000-34000元/平米(含精装)项目点评:项目属于正商高端产品,客群主力来自于郑东新区,占比达60%,还有部分客群来自于金水区,外地客户以迁户口、人才引进等方式突破限购买房,项目自2016年11月开盘以来,共计推出高层和洋房904套房源,目前已经剩下100套左右,处于尾盘阶段,2018年12月交房,剩余房源均为现房,主要分布于高层顶层,6层以下,洋房一、二层复式,主要因房价总价过高,部分顶楼施工改造等原因去化缓慢,目前北龙湖片区限价3.2万元/平米,项目基本贴着限价在卖,因地块区位稀缺性和成本限制(项目楼面价+建安成本基本2万多元/平米),加之本身客户的高端属性,该项目并没有额外的价格优惠措施,处于缓慢去化阶段。典型项目三:康桥东麓园▲售楼处实景图地理位置:金水区东三环杨金路交汇处向西500米路南物业类型:小高层,洋房建筑面积:181204平方米总户数:988户装修:精装(对外无报价)开盘时间:2018年7月交房时间:预计2021年8月主力户型:3房2厅2卫(建面129.74/132.63/136.82/136.96平米);4房2厅2卫(建面142.66/142.87平米)售价:小高层22000-23000元/平米(含精装),洋房27000-28000元/平米(含精装)项目点评:该项目为中高端改善项目,面积段集中在130~143平米,圈层相对纯粹,在售产品分布情况:西侧9,10,11号楼为16层130-136平米3房,东侧1、2号楼为16层143平米4房,中间位置12号楼为6层132-139平米3房,13、15、16号楼为9层143四房。

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  2018与2019年的No.1话题均与新技术有关,分别是“区块链”与“5G”。No.1话题的演变透露出“建设队伍—明确方向—以新技术为抓手,实现跨越式发展”的隐性逻辑。民生话题知冷暖:冷不下来的“房地产”VS冷下去的“就业”2014与2016年进入前50的民生话题数分别是13与18个,2018年这一数据仅有5个,2019年则有9个。2018、2019年民生话题的锐减与“就业”“医”“养”类话题的淡出关系密切。

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  产品去化刚需类产品去化率可达90%以上中高端市场面临较大的去化压力项目去化方面,有明显价格优势的刚需类产品依旧有不错的去化表现,开盘基本可以达到90%以上的去化率,中高端改善项目面临较大的去化压力,与偏功能性的首改有所不同,这类市场弹性大,非必须,选择面广,客户购房迫切度不高。从案场到访情况来看,高端项目每天到访量约10组左右,中端改善项目普遍开启全渠道拓展,到访量平时10组,周末可达40-60组,项目去化基本维持在30%-50%不等。此外,购房客户相对偏好大户型产品,100-120平米刚需,130-140平米中端改善,200平米以上高端。还有两点与其它城市不同:一是户型面积越大则单价越贵;二是对本地开发企业如建业、永威、亚新、正商、康桥等产品认可度和项目青睐度更高。

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